Bauen in 2023, ein Risiko?

Der Immobilieninvestitionsmarkt steht vor bedeutenden Veränderungen, die durch sich wandelnde Marktdynamiken und Preisschwankungen gekennzeichnet sind. In jüngster Zeit wurde die Attraktivität des aktuellen Zeitpunkts für den Immobilienerwerb diskutiert. Laut einer Analysefirma mit Sitz in Berlin sollen die Immobilienpreise im Jahr 2023 um etwa fünf Prozent im Vergleich zum Vorjahr sinken, was günstige Bedingungen für potenzielle Käufer nahelegt.

Obwohl es auf den ersten Blick wie die ideale Zeit für Immobilieninvestoren erscheinen mag, insbesondere auf einem so dynamischen Markt wie diesem, ist es entscheidend, diese Situation kritisch zu betrachten.

Analyse der Markttrends

Als Insider der Branche ist es wichtig, die Lage nüchtern zu bewerten. Obwohl das verfügbare Inventar an Immobilien auf diesem Markt innerhalb eines Jahres um mehr als 90 Prozent gewachsen ist, sollte dieser Anstieg nicht oberflächlich betrachtet werden. Verschiebungen in den demografischen Merkmalen und Vorlieben der Käufer haben eine entscheidende Rolle gespielt. Selbst große deutsche Immobilienportale haben eine erhebliche Ausweitung ihrer Portfolios verzeichnet. Dieser Überschuss an Immobilienoptionen hat Käufern zweifellos mehr Auswahlmöglichkeiten und eine verbesserte Verhandlungsposition verschafft.

Ein genauerer Blick auf die Situation

Jedoch zeigt ein genauerer Blick auf den Markt ein anderes Bild. Das Gesamtvolumen der Transaktionen in München in den ersten Monaten des Jahres 2023 hat sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum halbiert. Dies deutet jedoch nicht zwangsläufig auf eine flächendeckende Preissenkung von Immobilien hin, sondern spiegelt wider, dass aufgrund von finanziellen Einschränkungen weniger Immobilien verkauft werden.

Obwohl viele den Wunsch hegen, Immobilieneigentum zu erwerben, eine Zielsetzung, die für die langfristige finanzielle Sicherheit entscheidend ist, ist diese Ambition durch die gegenwärtigen Marktentwicklungen zunehmend herausfordernd geworden. Daher sollte die Beschreibung der gegenwärtigen Zeiten als „ideal“ für den Immobilienerwerb als nuancierte Perspektive betrachtet werden.

Es sei darauf hingewiesen, dass Immobilienkäufer heute ein höheres Eigenkapital benötigen, um günstige Hypothekenzinsen zu sichern und die gestiegenen Transaktionskosten zu decken.

Das Dilemma der Wohnungskrise

Der akute Wohnungsmangel in Metropolregionen ist ein Hauptfaktor für die Unerschwinglichkeit von Immobilien, selbst für Menschen mit moderatem Einkommen. Einfache Statistiken erzählen die Geschichte: Die Bevölkerung Münchens wächst jedes Jahr um mehr als 20.000 Einwohner. Im Jahr 2022 verfehlte die Stadt erneut ihr selbstgestecktes Ziel für den Wohnungsbau, mit 46.400 neu gebauten Einheiten gegenüber den geplanten 51.400. Jährlich sollten Baugenehmigungen für 4.500 Einheiten erreicht werden, doch der tatsächliche Durchschnitt betrug 3.417. Dieser chronische Mangel an Wohnungsneubauten hindert im Wesentlichen den Fortschritt, da jede heute nicht genehmigte und gebaute Wohnung in der Zukunft schmerzlich vermisst wird.

Die Auswirkungen von politischen Entscheidungen

Es ist wichtig zu bedenken, dass Entwickler den Großteil des Wohnraums bereitstellen. Das Bauen von Immobilien ist jedoch zu einem riskanten Unterfangen geworden, bei dem verschiedene Faktoren wie die Zinssätze außerhalb ihrer Kontrolle liegen. Um den aktuellen Marktrealitäten gerecht zu werden, müssen die politischen Entscheidungsträger die Vorschriften überprüfen, die Mittel für den Neubau erhöhen und aktiv Land für die Entwicklung ausweisen. Solche Maßnahmen sind unerlässliche Schritte nach vorne. Stephan Kippes vom IVD Marktforschungsinstitut wies kürzlich darauf hin, dass die übermäßig strengen Vorschriften nun zu einer bitteren Quittung führen.

Die Auswirkungen dieser Umstände sind am deutlichsten auf dem Mietmarkt in München zu sehen, wo neue Immobilien Mieten von mindestens 20 Euro pro Quadratmeter verlangen. Zwischen Dezember 2022 und Mai 2023 stiegen die Mietpreise hier um 3,5 Prozent auf durchschnittlich 28,16 Euro pro Quadratmeter, und es ist kein Ende dieses Trends in Sicht.

Investitionen in sinnvolle Wohnungsbauprojekte

Vor dem Hintergrund dieser Herausforderungen ist es zwingend erforderlich, unseren Ansatz für den Wohnungsbau zu überdenken. Es ist nicht länger vertretbar, bestehende Mietverhältnisse mit öffentlichen Mitteln zu erhalten, eine Praxis, die auf Kosten vieler Menschen, die verzweifelt nach Wohnraum in München suchen, einen Luxus darstellt. Stattdessen sollten wir Ressourcen in durchdachte Wohnungsbauprojekte umleiten, die die steigende Nachfrage berücksichtigen.

Darüber hinaus ist es unerlässlich, dass Gemeinden zusammenarbeiten und gemeinsam Land für die Entwicklung ausweisen, anstatt isoliert zu handeln. Übermäßige Vorschriften, die die Bauträger behindern und den Wohnungsbau ersticken, müssen ebenfalls überdacht werden.

Angesichts dieser Umstände besteht ein dringender Bedarf, dass die örtlichen Politiker Maßnahmen ergreifen, um die Wohnungskrise für Mieter zu mildern. Während die Erwartungen an die Bundesregierung ungewiss sind, sollte das jüngst vorgeschlagene Eckpunktepapier für eine Neue Wohngemeinnützigkeit (NWG) mit Vorsicht betrachtet werden, da Ökonomen bereits vor potenziell hohen Kosten und Ineffizienz bei den vorgeschlagenen Maßnahmen warnen.